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“观望”下的重庆楼市:价格回落已成定局

来源:     点击:143     添加时间:2008-11-05 08:44:52

      开发商的现金流和买房者的价格预期,是影响房地产市场的两个最关键点。一方面,年关将近,开发商回笼现金的压力日趋严峻。而摆在面前的现实是,重庆1600多家开发企业,今年上市量近2000万平方米,即使没有新增,也足够两年消化。因而,适时调整价格策略,成为本次房交会的主旋律;另一方面,即使有着政策上的诸多利好以及强劲的刚性需求,不少购房者仍持观望态度,因为他们拿不准什么时候才是出手的最佳时机。 

关注房价,比任何时候都强烈 

     10月22日,政府相关部门针对房地产市场一口气推出7项救市措施。覆盖面之广,用心之切,均为多年来所罕见。不过,从本报现场进行并回收的“消费者购房热点问题调查”中,我们发现大多数消费者对房地产后市并不乐观,对于房价的关注,比任何时候都要强烈。在关于明年春节前重庆房价走势的问卷中,有55%的消费者认为会下跌,有31%的消费者认为基本持平,而预测房价会上涨的仅有14%。当然,这也是作为消费者自身利益出发所期望的。 

      结合之前本报就房价问题对业内人士的采访,有一点可以肯定,价格在当前的房地产市场上已不再仅仅是数字游戏,而是行业与市场的一场心理拉锯战,是巷战中短兵相接的肉搏。 

   “从我们公司代理销售的楼盘和二手房交易情况看,基本上是看多买少,观望为主。”中原地产副总经理何伟坚(何伟坚博客,何伟坚新闻,何伟坚说吧)称。东海地产营销总监徐益文对后市表示悲观,他认为,经济发展与房地产运行有其周期性,楼市已经步入下行通道,不是靠一两个政策就能解决问题的。纬联地产常务副总张建军同样持“谨慎乐观态度”,认为楼市不可能因政策发生逆转。 

      秋交会上,有“地王”之称的国际社区开出了4398元/平方米的套内价格,这一价格使许多人有了更低的下跌预期。中海地产重庆公司董事总经理石波云解释说,地价的成本不是简单平均,国际社区后续开发的产品还有滨江别墅、滨江洋房、滨江高层、滨江商业等高端物业,如此计算,首批次推出的“原始股”基本是以略高于成本价格发售的。 

      中原何伟坚的看法是,中海和九龙仓是与国际接轨的公司,对市场的认识是清醒的,而重庆开发商还没有完全感受到全球经济的风险。不过,他同时也表示,重庆在全球金融危机中算是好过的,因为外来投资比例不高,加上政府的招商能力,对恢复市民信心有作用。 

期待牛市,刚性需求释放 

      不可否认,无论是在秋交会还是在售楼部现场,尽管观望情绪依旧客观存在,但旺盛的人气还是大大缓解了之前浓厚的持币待购心理。 

     在很多业内人士看来,房地产行业走到今天,是“真正走到行业的三岔路口”了,面前有三条路,一条是高歌猛进,一条是急转直下,一条是平稳前进。坊间认为,过于悲观和乐观都不可取。如今行业将走上平稳发展的道路。从秋交会交易数据看,尽管与春交会有差距,但无论交易量还是交易价格都没有出现明显的大起大落,可以说,行业发展处于相对平稳阶段。 

      一位业内人士介绍,重庆楼市和沿海城市不同,基本是内部消化,因此受国际国内大势的影响相对小一些,分析最佳入市时机,最关键还是从产品成本和供求来看。目前,开发商的巨大让利,已经使房价进入到底部区域。相当一部分楼盘价格已经见底,有的已经是超级微利,不少楼盘价格基本回落到2007年未涨价前的水平。 

       重庆的刚性需求也是有目共睹的。数据显示,今年前9个月,重庆房地产投资与去年同比增长27%以上,商品房销售面积1800万平方米,超过1000万平方米的楼盘竣工;商品房购买者中,89%是本地人。 

      值得一提的是,宏观调控政策剔除楼市中不合理的投机因素后,刚性需求已成为支撑楼市发展的最有力的因素,大量农村人口进入城市,需要大量增加住房,这种需求与70、80后年轻人购置婚房,以及50、60年代人改善型需求结合,加上重庆主城区要在3年内完成1000万平方米危旧房拆迁工作,搬迁居民人均居住面积计划增加55%,拆迁安置房约700万平方米,使刚性需求成为购房主力…… 

      因此,有业内专家表示,现在的重庆就像上世纪90年代初的上海,房地产商机巨大,前景灿烂。按照规划,到2020年,重庆都市区将扩张至1000平方公里,人口超过1000万,也就是说,重庆楼市还将持续旺盛10多年。因为重庆都市区未来12年将新增400多万人,按人均25平方米测算,重庆还将新增上亿平方米的自住住房和改善性住房需求,以及数千万平方米的写字楼、宾馆、商业物业。因而,业内人士分析,一旦买卖双方在价格上达成平衡,购房需求就会迅速释放